Luego
de la crisis de 2008, los desarrolladores inmobiliarios se orientaron hacia los
extranjeros ricos que podían comprar apartamentos de lujo. Con la
gentrificación, la clase media buscó alternativas: se van de la ciudad unas 300
personas por día.
De
2010 a 2019 hubo un boom inmobiliario que rediseñó el perfil de la ciudad de
Nueva York y la dejó —junto a Shanghai y Dubai— con una gran cantidad de
rascacielos: los desarrolladores hicieron torres de apartamentos serialmente.
Parecían un negocio enorme: en esos años, el precio promedio de uno nuevo pasó
de USD 1,15 millones a USD 3,77 millones, según The Atlantic. Sin embargo, de
los 7.727 nuevos apartamentos que se sumaron al mercado desde 2015, casi la
mitad, 3.695, no se ha vendido, reveló The New York Times: de pronto hubo menos
compradores de alto nivel dispuestos a pagar precios récord. Así, entre las
desmesuras de la ciudad más grande de los Estados Unidos se cuenta ahora que
tiene ocupadas unas 80.000 camas para personas sin techo y desocupados los
rascacielos para ricos.
Si
bien los negocios inmobiliarios suelen ser un mercado muy local, en algunas
metrópolis las viviendas son, también, inversión y pied-à-terre para los
capitales globales. “Los desarrolladores apuestan fuerte a los plutócratas
extranjeros —oligarcas rusos, magnates chinos, realeza saudí— que quieren
comprar una segunda (o una séptima) casa”, explicó The Atlantic. Y luego de la
crisis de 2008, dado que los precios bajaron y los neoyorquinos quedaron sin
crédito, hubo muchos inversores extranjeros. Hasta que “en 2015 la confluencia
de viento en contra en la economía global y los cambios a los impuestos a la
propiedad y la compraventa enfriaron el interés de los compradores adinerados”,
sintetizó el Times.
Primero
el crecimiento económico de China perdió ritmo; luego bajaron los precios del
petróleo, lo cual afectó a los millonarios rusos y de Medio Oriente. Y cuando
el Departamento del Tesoro de los Estados Unidos comenzó a perseguir el lavado
de dinero mediante propiedad inmobiliaria de lujo, los desarrolladores se
enfrentaron a una disyuntiva: bajar los precios o esperar. Y prefirieron no
reducir los valores.
El
resultado es un excedente de condominios de lujo sin vender: sólo en enero,
según el periódico, se incorporaron a la oferta apartamentos que, al actual
ritmo, equivalen a seis años de operaciones, lo cual es el doble del plazo
habitual. El mercado de USD 5 millones a USD 10 millones está saturado, a punto
tal que algunos edificios ofrecen planes rent-to-own (arrendamiento con opción
a compra), una opción muy infrecuente en ese rango.
Al
mismo tiempo, los precios también quedaron altos en otro tipo de viviendas: en
la década que terminó en 2019, hubo en promedio una duplicación de los valores
en la mayoría de los barrios de Brooklyn, incluidos Prospect Heights y
Williamsburg; algunos sectores, como Cobble Hill, llegaron a registra una
triplicación. Con aumentos de renta —como en Williamsburg, ejemplo de
gentrificación— de hasta el 54%, comenzó un fenómeno de despoblamiento: el área
metropolitana de Nueva York pierde unos 300 residentes por día, según The
Atlantic.
Mientras
tanto, el alcalde Bill De Blasio, que hizo campaña sobre la vivienda accesible,
no ha podido impulsar cambios a la regulación de zonas o estimular la
construcción de unidades pequeñas. El Times especuló que, dada la situación
paradójica de una clase media apretada en apartamentos pequeños y muchas
unidades de lujo vacías, la nueva década cambiará el perfil de la construcción
para orientarlo hacia las necesidades de los residentes locales.
El
análisis de The Atlantic subrayó que, más allá de lo que suceda en el porvenir
inmediato, los rascacielos vacíos de la ciudad de Nueva York tienen enorme
importancia porque la ciudad refleja el mercado de la vivienda de todos los
Estados Unidos. En primer lugar, comparó el texto, “la típica vivienda
unifamiliar nueva se ha vuelto sorprendentemente lujosa”: en los últimos 50
años la superficie por residente se ha duplicado, la cantidad de baños por
construcción ha aumentado y las casas nuevas se cuentan entre las más amplias
del mundo. “Las mansiones de los ’70s serían las típicas casas nuevas de los
2020”, ilustró.
En
segundo lugar, a medida que la propiedad se volvió más lujosa, el acceso a la
compra también se convirtió en un lujo. “Los adultos jóvenes de hoy en día
tienen un tercio menos de probabilidades de ser propietarios de una casa que
las generaciones anteriores”, recalcó el artículo. Las cuestiones sociales
agregan dificultades: en el caso de los jóvenes afroamericanos, la propiedad ha
llegado a su punto más bajo en los últimos 60 años.
En
tercer lugar, los mercados más caros, como San Francisco, Los Ángeles y Nueva
York, no han construido viviendas suficientes para la clase media, lo cual
generó un traslado hacia los suburbios. “Esto es una gran pérdida, porque las
ciudades más densas ofrecen mejores oportunidades a las empresas y los
trabajadores. En lugar de crecer a medida que se enriquecen, Nueva York, Los
Angeles y San Francisco se encogen”.
Por
último, en general la construcción de viviendas no ha mantenido el ritmo del
crecimiento de la población. “Las ventas de unidades unifamiliares están
estancadas en los niveles de 1996, aunque los Estados Unidos han sumado 60
millones de personas —o dos estados de Texas— desde mediados de los ’90s”,
concluyó The Atlantic. “Eso explica por qué la gente tiende a mudarse menos,
por qué ha caído la mobilidad social, por qué ha aumentado la desigualdad
regional”, entre otros factores.
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