Por Reynaldo Hernández Rosa
Nuestro marco supremo legal, La Constitución en su artículo 51 establece de manera precisa y clara el derecho de propiedad, donde especifica que el Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad, la cual tiene una función social que implica obligaciones. Toda persona tiene derecho al goce, disfrute y disposición de sus bienes.
Igualmente, nuestra Carta Magna establece que ninguna persona puede ser privada de su propiedad , sino por causa justificada de utilidad pública o de interés social , previo pago de su justo valor, determinado por acuerdo entre las partes o sentencia de tribunal competente, de conformidad con lo establecido en la ley.
Las Litis de derechos registrados tienen una gran importancia en todo nuestro ordenamiento jurídico, y muy especialmente para el régimen legal de la tenencia de las tierras que rige en nuestro país. No obstante todos los inmuebles registrados en determinado momento pueden ser objetos de una litis sobre derechos registrados. Basta con que existan contestaciones juridiciales que pongan en juego esos derechos.
Además puede señalarse que la litis son empleada como un medio judicial para reclamar el reconocimiento de los derechos en el ámbito de terrenos registrados, o para contrarrestar despojos de derechos registrados que se han originado como consecuencia de la participación de abogados que se ponen al servicios de verdaderos delincuentes o mafias organizadas que actúan en la Jurisdicción Inmobiliaria.
También cabe destacar que la litis sobre derechos registrados ha sido objeto de un uso abusivo por parte de muchos individuos. La han usado como medio de chantaje judicial. Sobre todo porque tradicionalmente el procedimiento de las litis, tradicionalmente el procedimiento solía eternizarse ante la jurisdicción Inmobiliaria.
Hoy, juristas, doctrinarios, abogados y funcionarios del área valoran como esencial, atinada y cónsona la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, resaltando que la normativa viene a llenar un vacío dentro de la jurisdicción, dado que con la normativa se aceleran los procesos, se dinamiza el organigrama, dando un giro a los expedientes, mensuras, adjudicación y procesos.
Pese a la pobreza en la producción doctrinaria en relación a la normativa en cuestión, donde la escasa bibliografía sobre la misma, es harto difícil, al menos, contados doctrinarios y la jurisprudencia ayudan para su mejor desempeño, no obstante, observar que con la Ley 108-05 son innúmeros los entuertos y acciones burdas que se han mejorado dentro de los recovecos de la jurisdicción.
El Código Civil Dominicano, pese a ser una ley general, que está por debajo de una especial, en este caso la Ley sobre Registro Inmobiliario, es precisa en cuanto a la propiedad de la tierra, donde articulados establecen condiciones inherentes que no son obviados por la Ley 108-05.
Para los doctrinarios en la materia, la litis sobre derechos registrados constituye la vía idónea para dirimir los conflictos de derechos que se suscitan con posterioridad al primer registro de los terrenos. A juicio de estos, basta con que existan contestaciones judiciales que pongan en juego esos derechos.
Sin dudas, uno de los doctrinarios que más hincapié ha puesto en la Jurisdicción Inmobiliaria, los es Rafael Ciprian, hoy juez en el área, empero, uno de los doctrinario de mayor fiducia, dado sus valiosos aportes en conocimientos y estudio en el reglón tierra, siendo hasta hoy el principal exponente a través de los texto de consulta, el más buscado por abogados, estudiantes, empleados y personas perjudicadas en la materia.
La litis sobre derechos registrados, medio utilizado por la mayoría cuando se presenta algún despojo o para el reclamo judicial o reconocimiento de derechos en el ámbito del terreno registrado.
Ahora bien, pese a incorporación de una nueva normativa en la Jurisdicción Inmobiliaria, donde los articulados van de las manos con la coyuntura que en la actualidad vive la nación, empero, no escapa a mafias organizadas, las cuales se valen de litis para continuar con aviesas acciones del años anteriores, por lo que aun se conocen de casos donde se cobijan oficinas de abogados con la participación claro está, de empleados y funcionarios de la jurisdicción en cuestión.
Pese a los escollos que en toda normativa se presentan, la celeridad en los procesos luego de la promulgación de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario es saludada por todos los que participan en la jurisdicción, dado que los procedimientos se conocen en los plazos que otorga la Ley, no como años anteriores que los expedientes dormían el sueño eterno, o cuando a un juez le favorecía por razones innúmeras a una oficina o abogados del área.
La normativa 108-05 de Registro Inmobiliario en su artículo 20 establece o define la litis sobre derechos registrados como el proceso contradictorio que se introduce ante los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria en relación con un derecho o inmueble registrado.
Otro de los doctrinarios de la Jurisdicción Inmobiliaria, Ruiz Tejeda, de manera fehaciente y atinado cuando afirma que la litis sobre derechos registrados son aquellos que ponen en juego el derecho sobre la propiedad inmobiliaria, o algún derecho real accesorio, registrado como consecuencia de hechos jurídicos que se han originado entre las partes después de registrada la parcela.
Ahora bien, no todo es color de rosa en la Jurisdicción Inmobiliaria. Jottin Cury, fallecido, abogado, otro doctrinario en la materia revela que pese a la celeridad en que se enmarca la normativa 108-05 de Registro Inmobiliario, existen numerosas lagunas que ponen en evidencias de rápidos mecanismos para enderezar múltiples entuertos.
No obstante haberse gastado decenas de millones de dólares en la modernización de nuestra jurisdicción inmobiliaria, afirma Jottin Cury, todavía prevalecen numerosas deficiencias que demuestran que de poco o nada vale incorporar la tecnología si no se cuenta con un personal calificado. Además, las anomalías se encuentran igualmente presente igualmente presente, resultando más difícil detectarlas en razón de que se cobijan con mayor efectividad en los complejos vericuetos de la automatización.
A juicio del abogado y tratadista, si bien es verdad que la antigua Ley No. 1542 de 1947, inspirada en la Orden Ejecutiva No. 511 del 1 de julio de 1920, requería modificaciones, no menos cierto es que la vigente Ley No. 108-05 del 23 de marzo de 2005, así como sus reglamentos, están propiciando la desnaturalización del Sistema Torrens en su aplicación práctica. Comencemos con la incorrecta aplicación del artículo 135 del Reglamento, que en su parte inicial apunta: “El Juez o Tribunal apoderado de una litis sobre derechos registrados, una vez sea depositada la notificación de la demanda a la contraparte, informará al Registro de Títulos y a la Dirección General de Mensuras Catastrales correspondientes, la existencia de la misma...”
Como se ve, el propósito de la disposición antes enunciada consiste en otorgarle publicidad a las contestaciones sobre derechos registrados para proteger tanto al demandante como a los terceros. Sin embargo, la aplicación de este texto resulta en ocasiones lesiva a los intereses del demandante, toda vez que el demandado suele transferir maliciosamente el inmueble objeto de contestación a testaferros o allegados en el lapso que media entre la notificación de la demanda y la designación del juez que se encargará de conocerla. Una vez producida dicha transferencia, el demandante se tropieza con una situación difícil, puesto que el inmueble se halla en manos de una persona distinta al demandado, quien puede siempre invocar su condición de adquiriente de buena fe.
Estas maniobras se ejecutan con frecuencia y con el propósito de distraer de la esfera del litigio el inmueble sobre el cual se reclama algún derecho, correspondiéndole entonces al demandante la difícil tarea de probar judicialmente el contubernio existente entre el demandado y el supuesto tercer adquiriente de buena fe, para que su acción pueda alcanzar el inmueble en discusión.
Menciono como ejemplo una litis sobre derechos registrados que comprende inmuebles adquiridos fraudulentamente por un influyente político, en el que la inscripción de la litis fue sospechosamente retardada, lo que permitió que el Registro de Títulos emitiera como resultado de una subdivisión por la constitución de un régimen de condominio, certificados de títulos que escaparon a la inscripción del litigio. Esta clase de maniobras le permite a sus auspiciadoRes desvincular de la parcela original las mejoras construidas sobre ella o las porciones que resulten de deslindes posteriores. Así, el litigio que se plantea únicamente alcanza a la parcela inicial, la cual ha dejado de existir para darle nacimiento a las porciones o unidades de viviendas o apartamentos que de ella se desprenden y que surgen con distintas designaciones catastrales.
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